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蘭州樓市面面觀 庫(kù)存升級(jí)行業(yè)去化存隱憂

來(lái)源:    作者:    發(fā)布時(shí)間:2013-03-18    閱讀量:

2012年,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了最為嚴(yán)峻的調(diào)控,呈現(xiàn)出了年初一度低迷、年中逐漸復(fù)蘇、年底顯著回升的局面。2013年作為十八大開(kāi)局之年,看漲預(yù)期與調(diào)控預(yù)期在反復(fù)博弈,注定不會(huì)平淡。蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)樓市跌宕、迷離的大背景下,在新的一年將何去何從?調(diào)控政策從緊,商品房供應(yīng)量增加,大型房企加快進(jìn)入,土地加速供應(yīng),使得蘭州樓市在2013年呈現(xiàn)出價(jià)穩(wěn)量增、整體向好,但懸念不斷的大格局。

  政策:
  “國(guó)五條”釋放調(diào)控新信息
  2月20日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究出臺(tái)了完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等5項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施,業(yè)內(nèi)稱為“國(guó)五條”。這是自2009年12月房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來(lái),國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的第五次調(diào)控政策。與之前相比,“國(guó)五條”除了再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策,堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房外,還提出擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍及加大土地供應(yīng)量等新舉措。
  “國(guó)五條”重申了中央對(duì)樓市調(diào)控一以貫之的堅(jiān)定態(tài)度,除此之外,“國(guó)五條”中“(各地)制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)”“其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的,省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施”“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”等表述,則是在此次調(diào)控政策中首次提出。從政策中不難看出,公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo),旨在抑制投資需求,保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定;對(duì)于城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市,有可能在現(xiàn)有的限購(gòu)政策基礎(chǔ)之上,擴(kuò)大限購(gòu)范圍、實(shí)施差別化信貸政策;擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍,則是房地產(chǎn)調(diào)控勢(shì)在必行的長(zhǎng)效手段。
  就蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,為響應(yīng)中央調(diào)控政策,保持調(diào)控成果,推進(jìn)蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,此前針對(duì)本地市場(chǎng)出臺(tái)的“限購(gòu)”“限價(jià)”等各項(xiàng)政策必然還會(huì)延續(xù),除此之外,不排除為貫徹中央打擊投機(jī)投資性購(gòu)房需求,落實(shí)商品房明碼標(biāo)價(jià)而相應(yīng)完善和出臺(tái)有關(guān)政策。
  市場(chǎng):
  庫(kù)存升級(jí)行業(yè)去化存隱憂
  2012年蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)集中放量,僅安寧區(qū)在售樓盤就達(dá)32個(gè)之多,蘭州房管局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,截止2012年底,蘭州五區(qū)商品房庫(kù)存達(dá)32930套,共328.3萬(wàn)平方米。與此同時(shí),2013年蘭州還會(huì)有約50個(gè)樓盤上市發(fā)售,總體量達(dá)570萬(wàn)平方米。就近幾年蘭州全年的銷售量來(lái)看,每年均在100萬(wàn)平米左右徘徊,按此計(jì)算,到2013年底,蘭州商品房庫(kù)存將達(dá)700萬(wàn)平方米。
  2012年以來(lái),蘭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資飛速增長(zhǎng),在房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼的大背景下,投資、投機(jī)需求明顯遏制,而剛需支撐有限,潛在的供求失衡將會(huì)在2013年更清晰地顯現(xiàn)。特別是同一區(qū)域新建樓盤在消費(fèi)群體定位上同質(zhì)化嚴(yán)重,更加重了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。這對(duì)開(kāi)發(fā)商的去化速度、融資等各個(gè)方面都帶來(lái)了不小壓力。
  去年下半年以來(lái),蘭州樓市明顯回暖,為消化這些庫(kù)存帶來(lái)了良好預(yù)期,然而能否完全緩解供求失衡的矛盾,還需結(jié)合房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大局、蘭州城鎮(zhèn)化建設(shè)速度等因素來(lái)綜合考量。
  企業(yè):
  大型房企來(lái)蘭重塑行業(yè)格局
  近年來(lái),全國(guó)大型房企不斷進(jìn)入蘭州市場(chǎng),給本土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了巨大沖擊。2013年更是外地房企在蘭州開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的關(guān)鍵之年。除了之前進(jìn)入蘭州的恒大、元森、中海、萬(wàn)達(dá)、陽(yáng)光城、福建東百等大型房企之外,海亮、小天鵝、紅星美凱龍、中國(guó)鐵建、碧桂園等大批房企紛紛啟動(dòng)新項(xiàng)目建設(shè),使得蘭州本地開(kāi)發(fā)商壓力倍增。
  一方面,蘭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚,為大型房企前來(lái)開(kāi)發(fā)提供了良好條件。尤其是去年9月,蘭州新區(qū)晉升國(guó)家級(jí)新區(qū),更使蘭州變成了投資開(kāi)發(fā)的熱土;另一方面,在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控之下,一、二線城市開(kāi)發(fā)已接近飽和,大型房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四線城市是必然選擇。
  外地品牌房企的進(jìn)入,增加了蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力,不僅改變了蘭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式,帶來(lái)了更多高品質(zhì)產(chǎn)品和全新的開(kāi)發(fā)理念,也提高了競(jìng)爭(zhēng)門檻,一舉打破了蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)以本土企業(yè)為主的固有結(jié)構(gòu),優(yōu)化了產(chǎn)業(yè)格局,在更大程度上加劇開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)。
  土地:
  供應(yīng)加大土地市場(chǎng)明顯升溫
  據(jù)統(tǒng)計(jì),截至2012年年底,蘭州共儲(chǔ)待開(kāi)發(fā)土地31萬(wàn)畝,共93宗,僅2012年10月蘭州市首場(chǎng)土地招商推介會(huì)上就一次性推出了13宗土地近萬(wàn)畝,加上新供地塊,蘭州2013年土地市場(chǎng)一改以往沉寂,供應(yīng)量大幅增加。今年1月,土地掛牌公告就有5宗,共計(jì)135463.8平方米。其中多半作為住宅用地出讓。
  值得一提的是,位于蘭州市青白石區(qū)的“蘭州新城”建設(shè)項(xiàng)目,利用該區(qū)域低丘緩坡等未利用土地開(kāi)發(fā)整理,為城市發(fā)展提供建設(shè)用地,將推平項(xiàng)目區(qū)超過(guò)700座荒山,造地約2500萬(wàn)平方米。同在該區(qū)域內(nèi),碧桂園蘭州新城投資建設(shè)項(xiàng)目約2000萬(wàn)平方米,兩大項(xiàng)目使該區(qū)域成為了人們矚目的焦點(diǎn)。
  蘭州新區(qū)作為甘肅省對(duì)外開(kāi)放的門戶,其基礎(chǔ)建設(shè)大踏步推進(jìn),各種建設(shè)項(xiàng)目全面開(kāi)花,按照蘭州新區(qū)總體規(guī)劃遠(yuǎn)期目標(biāo),至2030年,蘭州新區(qū)行政區(qū)劃范圍面積將達(dá)806平方公里,照此推算,新區(qū)平均每年推出的建設(shè)用地面積達(dá)50平方公里。
  土地放量供應(yīng),必然加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度,增加供給量,然而,隨著蘭州可供開(kāi)發(fā)的土地量逐漸減少,其稀缺性正隨著開(kāi)發(fā)的推進(jìn)與日俱增,地價(jià)也在不斷上漲,這又對(duì)于降低高企的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō),增加了不小難度。以2012年4月拍賣的位于蘭州七里河區(qū)的G1109號(hào)宗地為例,20畝的土地被某開(kāi)發(fā)商以14600萬(wàn)的價(jià)格拿下,畝均價(jià)為733.7萬(wàn)元,樓面價(jià)達(dá)到3144.45元/平方米,創(chuàng)該區(qū)域土地出讓之最。如何能在土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展之間尋求平衡,尚需深入探索。
  保障房:
  建設(shè)與分配循序推進(jìn)
  2012年12月底,國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在江西九江調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào):建保障房有利于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,防止抬高城鎮(zhèn)化門坎,這樣農(nóng)民變市民才有希望。2013年仍是保障房建設(shè)與供應(yīng)的高峰期,李克強(qiáng)的講話代表了中央對(duì)2013年保障房建設(shè)的根本態(tài)度。
  蘭州市2013年保障房建設(shè)規(guī)劃為:建設(shè)保障性住房12500套,分配入住保障性住房2萬(wàn)套。其中擬建保障房中經(jīng)濟(jì)適用住房為4000套,棚戶區(qū)改造為4500套,公共租賃住房為3000套,限價(jià)商品住房為1000套。目前保障房建設(shè)與分配的前期工作正在有序開(kāi)展。
  保障房建設(shè)作為改善中低收入家庭住房條件的有效措施,加快保障性住房建設(shè),對(duì)于改善民生、樓市調(diào)控、擴(kuò)大城鄉(xiāng)居民消費(fèi)等方面意義重大。蘭州市早在2010年、2011年就已出臺(tái)了相關(guān)政策,對(duì)以招拍掛方式出讓建設(shè)用地的新建商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,規(guī)定無(wú)償配建一定比例的公共租賃住房或廉租住房,由政府統(tǒng)一管理。2013年的蘭州市的保障房建設(shè)與分配,將會(huì)按照既定規(guī)劃,循序推進(jìn)。