2012年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了最為嚴(yán)峻的調(diào)控，呈現(xiàn)出了年初一度低迷、年中逐漸復(fù)蘇、年底顯著回升的局面。2013年作為十八大開(kāi)局之年，看漲預(yù)期與調(diào)控預(yù)期在反復(fù)博弈，注定不會(huì)平淡。蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)樓市跌宕、迷離的大背景下，在新的一年將何去何從？調(diào)控政策從緊，商品房供應(yīng)量增加，大型房企加快進(jìn)入，土地加速供應(yīng)，使得蘭州樓市在2013年呈現(xiàn)出價(jià)穩(wěn)量增、整體向好，但懸念不斷的大格局。

　　政策：
　　“國(guó)五條”釋放調(diào)控新信息
　　2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究出臺(tái)了完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等5項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，業(yè)內(nèi)稱為“國(guó)五條”。這是自2009年12月房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來(lái)，國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的第五次調(diào)控政策。與之前相比，“國(guó)五條”除了再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房外，還提出擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍及加大土地供應(yīng)量等新舉措。
　　“國(guó)五條”重申了中央對(duì)樓市調(diào)控一以貫之的堅(jiān)定態(tài)度，除此之外，“國(guó)五條”中“(各地)制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)”“其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施”“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”等表述，則是在此次調(diào)控政策中首次提出。從政策中不難看出，公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，旨在抑制投資需求，保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定；對(duì)于城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市，有可能在現(xiàn)有的限購(gòu)政策基礎(chǔ)之上，擴(kuò)大限購(gòu)范圍、實(shí)施差別化信貸政策；擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，則是房地產(chǎn)調(diào)控勢(shì)在必行的長(zhǎng)效手段。
　　就蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，為響應(yīng)中央調(diào)控政策，保持調(diào)控成果，推進(jìn)蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，此前針對(duì)本地市場(chǎng)出臺(tái)的“限購(gòu)”“限價(jià)”等各項(xiàng)政策必然還會(huì)延續(xù)，除此之外，不排除為貫徹中央打擊投機(jī)投資性購(gòu)房需求，落實(shí)商品房明碼標(biāo)價(jià)而相應(yīng)完善和出臺(tái)有關(guān)政策。
　　市場(chǎng)：
　　庫(kù)存升級(jí)行業(yè)去化存隱憂
　　2012年蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)集中放量，僅安寧區(qū)在售樓盤就達(dá)32個(gè)之多，蘭州房管局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止2012年底，蘭州五區(qū)商品房庫(kù)存達(dá)32930套，共328.3萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，2013年蘭州還會(huì)有約50個(gè)樓盤上市發(fā)售，總體量達(dá)570萬(wàn)平方米。就近幾年蘭州全年的銷售量來(lái)看，每年均在100萬(wàn)平米左右徘徊，按此計(jì)算，到2013年底，蘭州商品房庫(kù)存將達(dá)700萬(wàn)平方米。
　　2012年以來(lái)，蘭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資飛速增長(zhǎng)，在房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼的大背景下，投資、投機(jī)需求明顯遏制，而剛需支撐有限，潛在的供求失衡將會(huì)在2013年更清晰地顯現(xiàn)。特別是同一區(qū)域新建樓盤在消費(fèi)群體定位上同質(zhì)化嚴(yán)重，更加重了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。這對(duì)開(kāi)發(fā)商的去化速度、融資等各個(gè)方面都帶來(lái)了不小壓力。
　　去年下半年以來(lái)，蘭州樓市明顯回暖，為消化這些庫(kù)存帶來(lái)了良好預(yù)期，然而能否完全緩解供求失衡的矛盾，還需結(jié)合房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大局、蘭州城鎮(zhèn)化建設(shè)速度等因素來(lái)綜合考量。
　　企業(yè)：
　　大型房企來(lái)蘭重塑行業(yè)格局
　　近年來(lái)，全國(guó)大型房企不斷進(jìn)入蘭州市場(chǎng)，給本土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了巨大沖擊。2013年更是外地房企在蘭州開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的關(guān)鍵之年。除了之前進(jìn)入蘭州的恒大、元森、中海、萬(wàn)達(dá)、陽(yáng)光城、福建東百等大型房企之外，海亮、小天鵝、紅星美凱龍、中國(guó)鐵建、碧桂園等大批房企紛紛啟動(dòng)新項(xiàng)目建設(shè)，使得蘭州本地開(kāi)發(fā)商壓力倍增。
　　一方面，蘭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，為大型房企前來(lái)開(kāi)發(fā)提供了良好條件。尤其是去年9月，蘭州新區(qū)晉升國(guó)家級(jí)新區(qū)，更使蘭州變成了投資開(kāi)發(fā)的熱土；另一方面，在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控之下，一、二線城市開(kāi)發(fā)已接近飽和，大型房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四線城市是必然選擇。
　　外地品牌房企的進(jìn)入，增加了蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力，不僅改變了蘭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，帶來(lái)了更多高品質(zhì)產(chǎn)品和全新的開(kāi)發(fā)理念，也提高了競(jìng)爭(zhēng)門檻，一舉打破了蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)以本土企業(yè)為主的固有結(jié)構(gòu)，優(yōu)化了產(chǎn)業(yè)格局，在更大程度上加劇開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)。
　　土地：
　　供應(yīng)加大土地市場(chǎng)明顯升溫
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2012年年底，蘭州共儲(chǔ)待開(kāi)發(fā)土地31萬(wàn)畝，共93宗，僅2012年10月蘭州市首場(chǎng)土地招商推介會(huì)上就一次性推出了13宗土地近萬(wàn)畝，加上新供地塊，蘭州2013年土地市場(chǎng)一改以往沉寂，供應(yīng)量大幅增加。今年1月，土地掛牌公告就有5宗，共計(jì)135463.8平方米。其中多半作為住宅用地出讓。
　　值得一提的是，位于蘭州市青白石區(qū)的“蘭州新城”建設(shè)項(xiàng)目，利用該區(qū)域低丘緩坡等未利用土地開(kāi)發(fā)整理，為城市發(fā)展提供建設(shè)用地，將推平項(xiàng)目區(qū)超過(guò)700座荒山，造地約2500萬(wàn)平方米。同在該區(qū)域內(nèi)，碧桂園蘭州新城投資建設(shè)項(xiàng)目約2000萬(wàn)平方米，兩大項(xiàng)目使該區(qū)域成為了人們矚目的焦點(diǎn)。
　　蘭州新區(qū)作為甘肅省對(duì)外開(kāi)放的門戶，其基礎(chǔ)建設(shè)大踏步推進(jìn)，各種建設(shè)項(xiàng)目全面開(kāi)花，按照蘭州新區(qū)總體規(guī)劃遠(yuǎn)期目標(biāo)，至2030年，蘭州新區(qū)行政區(qū)劃范圍面積將達(dá)806平方公里，照此推算，新區(qū)平均每年推出的建設(shè)用地面積達(dá)50平方公里。
　　土地放量供應(yīng)，必然加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度，增加供給量，然而，隨著蘭州可供開(kāi)發(fā)的土地量逐漸減少，其稀缺性正隨著開(kāi)發(fā)的推進(jìn)與日俱增，地價(jià)也在不斷上漲，這又對(duì)于降低高企的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，增加了不小難度。以2012年4月拍賣的位于蘭州七里河區(qū)的G1109號(hào)宗地為例，20畝的土地被某開(kāi)發(fā)商以14600萬(wàn)的價(jià)格拿下，畝均價(jià)為733.7萬(wàn)元，樓面價(jià)達(dá)到3144.45元/平方米，創(chuàng)該區(qū)域土地出讓之最。如何能在土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展之間尋求平衡，尚需深入探索。
　　保障房：
　　建設(shè)與分配循序推進(jìn)
　　2012年12月底，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在江西九江調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)：建保障房有利于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，防止抬高城鎮(zhèn)化門坎，這樣農(nóng)民變市民才有希望。2013年仍是保障房建設(shè)與供應(yīng)的高峰期，李克強(qiáng)的講話代表了中央對(duì)2013年保障房建設(shè)的根本態(tài)度。
　　蘭州市2013年保障房建設(shè)規(guī)劃為：建設(shè)保障性住房12500套，分配入住保障性住房2萬(wàn)套。其中擬建保障房中經(jīng)濟(jì)適用住房為4000套，棚戶區(qū)改造為4500套，公共租賃住房為3000套，限價(jià)商品住房為1000套。目前保障房建設(shè)與分配的前期工作正在有序開(kāi)展。
　　保障房建設(shè)作為改善中低收入家庭住房條件的有效措施，加快保障性住房建設(shè)，對(duì)于改善民生、樓市調(diào)控、擴(kuò)大城鄉(xiāng)居民消費(fèi)等方面意義重大。蘭州市早在2010年、2011年就已出臺(tái)了相關(guān)政策，對(duì)以招拍掛方式出讓建設(shè)用地的新建商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，規(guī)定無(wú)償配建一定比例的公共租賃住房或廉租住房，由政府統(tǒng)一管理。2013年的蘭州市的保障房建設(shè)與分配，將會(huì)按照既定規(guī)劃，循序推進(jìn)。