“要不要進(jìn)軍三四線城市”，這是近期北京一家品牌地產(chǎn)商高層會(huì)議中被討論最多的話題。據(jù)這家開(kāi)發(fā)商老總透露，三四線城市區(qū)別于一二線樓市特別的火爆，誘惑著很多原本堅(jiān)定一二線城市的地產(chǎn)商。 

　　但這位老總?cè)詻Q定堅(jiān)守一二線城市。他判斷，三四線城市在近期很有可能引發(fā)政府的全面調(diào)控。不過(guò)，讓這位老總也深感樓市信息混亂的是，在財(cái)政和稅收的壓力之下，地方政府放松調(diào)控的念頭也在此時(shí)滋生。 

　　京東的河北香河縣最近宣布對(duì)商品住房實(shí)施全面政府限價(jià)銷(xiāo)售，最高價(jià)將限制在11000元/平方米以?xún)?nèi)。房地產(chǎn)界普遍分析認(rèn)為，這是一種介于限購(gòu)之間的折衷調(diào)控辦法，有可能被全面推廣。 

　　三四線樓市“瘋狂” 

　　三四線城市銷(xiāo)售火爆的信息，每天都在不斷刺激著一二線城市的開(kāi)發(fā)商。 

　　2011年6月19日，長(zhǎng)春一樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日共推出1306套房源，而到現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房的人卻達(dá)到4000多人，場(chǎng)面異?；鸨?。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w評(píng)價(jià)，該排隊(duì)買(mǎi)房場(chǎng)面足以載入“長(zhǎng)春房地產(chǎn)史冊(cè)”。 

　　“我老家在山東德州禹城，兩年之前這個(gè)小縣城的房?jī)r(jià)是2500元/平方米左右，但現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到4500-5000元/平方米。”蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶在網(wǎng)易“163視點(diǎn)”調(diào)控下的樓市轉(zhuǎn)型攻略系列論壇上表示，三四線樓市的火爆程度著實(shí)讓他驚訝。 

　　但在北京，樓市卻持續(xù)下滑。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，由于市場(chǎng)對(duì)新供應(yīng)住宅消化能力的減弱，導(dǎo)致新房滯銷(xiāo)情況嚴(yán)重，6月21日北京市可售新房住宅存量達(dá)到10.7萬(wàn)套，緊逼11萬(wàn)大關(guān)，這是6個(gè)月以來(lái)新房存量的最高值。 

　　受三四線樓市異常火爆影響，開(kāi)發(fā)商暫停一線城市拿地，大舉擴(kuò)張三線城市的意向也十分明顯。 

　　最近一周，浙江義烏的一塊土地溢價(jià)率達(dá)到347%，該地塊起始價(jià)為5050萬(wàn)元，成交總價(jià)卻高達(dá)2.26億元。嘉興一幅地塊的溢價(jià)率也達(dá)到200%。 

　　但在北京，其土地財(cái)政甚至開(kāi)始被質(zhì)疑到入不敷出的地步。據(jù)北京土地儲(chǔ)備管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至6月21日，北京上半年土地出讓為100塊，提供總面積9920955平米，成交總值為313.46億，相比去年同期下降50.4%。而住宅地塊的出讓金更下滑了75.4%，今年上半年僅為120.3億。 

　　據(jù)一位參與目前北京最熱門(mén)CBD地塊投標(biāo)的開(kāi)發(fā)商透露，去年競(jìng)標(biāo)的CBD前6幅地塊，首輪價(jià)格分?jǐn)?shù)僅占40%，而后面這6幅地塊，政府已將價(jià)格分?jǐn)?shù)占比暗自提高至50%?！昂苊黠@，政府想多要點(diǎn)錢(qián)。”上述開(kāi)發(fā)商暗自表示。 

　　一二線與三四線城市的冰火兩重天，令樓市調(diào)控博弈空前激烈。樓 

　　市表現(xiàn)清淡的城市是否要放松限購(gòu)，便是其中最典型的表現(xiàn)形式。 

　　“許多三四線到五線地方政府當(dāng)下最糾結(jié)的是：限購(gòu)還是不限購(gòu)？全部限購(gòu)還是城區(qū)限購(gòu)？”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示。 

　　限價(jià)：折衷的調(diào)控新思路？ 

　　香河限價(jià)或許為正處在輿論浪尖的三四線城市提供了新的樣本[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]。 

　　一位不愿意透露姓名的知名開(kāi)發(fā)商董事長(zhǎng)認(rèn)為，調(diào)控一定會(huì)在不久的將來(lái)波及三四線城市，而香河限價(jià)，在不影響開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)量，也不影響土地財(cái)政的前提下，限制房?jī)r(jià)上漲幅度，這種折衷模式有可能被進(jìn)一步推廣。 

　　按照香河的通知要求：該區(qū)域普通住房的銷(xiāo)售均價(jià)控制在6500元/平方米，最高價(jià)不得超過(guò)7500元/平方米；高檔商品住房最高價(jià)將限制在11000元/平方米以?xún)?nèi)。該通知公開(kāi)后，這意味著香河即將成為全國(guó)首個(gè)公開(kāi)實(shí)行“商品住房一律限價(jià)銷(xiāo)售”的區(qū)域。此前，深圳和增城市都曾實(shí)行限價(jià)銷(xiāo)售，但并未以政府公文的形式和出明確規(guī)定。 

　　據(jù)了解，目前香河縣商品房均價(jià)基本在5500元/平方米左右，相對(duì)限價(jià)要求，還有一定漲幅空間。一位香河區(qū)域開(kāi)發(fā)商透露，香河限價(jià)對(duì)其影響并不大，“高檔商品住房最高價(jià)將限制在11000元/平方米以?xún)?nèi)，我覺(jué)得足夠用了，我們?nèi)ツ甑谝黄诓刨u(mài)9000元/平方米，政府還是留了一定的漲幅空間。另外，當(dāng)初我們是60萬(wàn)一畝拿的地，所以香河限價(jià)對(duì)我們影響并不大?！?nbsp;

　　上述開(kāi)發(fā)商表示，由于該項(xiàng)目99%的客戶(hù)均來(lái)自北京，而香河政府僅是限價(jià)，并沒(méi)有提及限購(gòu)。所以，他認(rèn)為，這是地方政府在不想影響土地財(cái)政情況下出臺(tái)的折衷調(diào)控政策。 

　　與香河公開(kāi)行文限價(jià)不同的是，目前很多地方是不公開(kāi)地對(duì)樓盤(pán)入市實(shí)施指導(dǎo)價(jià)。 

　　海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO盧鏗6月17日在參加全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)年會(huì)時(shí)透露，海爾在山東某市的樓盤(pán)打算每平方米賣(mài)兩萬(wàn)元，但當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)要求該項(xiàng)目售價(jià)不能超過(guò)1萬(wàn)。因不愿降價(jià)，海爾遲遲沒(méi)有領(lǐng)到銷(xiāo)售證，現(xiàn)在仍在僵持中。 

　　北京東方基石房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)畛辣硎?，香河政府?duì)此也實(shí)屬無(wú)奈。一方面是前段時(shí)間香河違規(guī)圈地，最終導(dǎo)致9名相關(guān)責(zé)任人被處理。另一方面，除了全面限價(jià)，香河政府估計(jì)也想不到其他更好的方法來(lái)抑房?jī)r(jià)?！跋愫映雠_(tái)政策后，這層窗戶(hù)紙就算是被捅開(kāi)了，其他地方政府不排除跟風(fēng)的可能?！?/FONT>